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REITは利回り商品ではない

2014年08月07日

REITは利回り商品ではない


 不動産投資信託(REIT)の価格が上昇しています。東証REIT指数は8月5日に本年高値の1622.79をつけ、アベノミクスへの期待が盛り上がっていた2013年3月27日の1700.91に近づいています。

 本日(8月6日)は反落して1612.76となりましたが、ここのところ10年国債利回りに代表される長期金利が一層低下しているため、少しでも高い利回りを求めてREITに資金が流入していると「解説」されています。

 間違いではありませんが、あまり正しい「解説」でもありません。

 確かに東証に上場している不動産投資信託(REIT)の直近の平均予想分配率(予想利回り)は3.4%で、0.52%程度の10年国債利回りに比べて「はるかに魅力的」にみえます。

 これらREITの分配原資は、投資家から集めた資金に「ほぼ同額」の借入れ資金を加えて取得した不動産からあがる家賃収入と不動産の売却益となります。

 つまりREITとは、あくまでも運用の巧拙が問われる不動産投資信託であり、しかも借り入れによるレバレッジが掛かっているため、REITの中で予想分配利回りの高いものが「魅力的なREIT」とは限らず、ましてやREIT全体として10年国債利回りに比べて「はるかに魅力的」とも限りません。

 つまりREITは利回り商品ではなく、そもそも利回りで比較すべきものでもなく、極論すれば「借り入れでレバレッジが掛かった不動産投資そのもの」なのです。

 もちろん小口の資金でも投資でき、通常の不動産売買のような煩わしさもなく、手軽に不動産投資ができるメリットはあります。

 REITは2001年9月から取引が始まり、東証REIT指数の最高値はサブプライム危機が近づいていた2007年5月31日の2612.98、最安値がそのわずか17か月後の704.46でした。つまり東証REIT指数は17か月で4分の1近くになってしまったのです。

 いくらなんでも不動産価格全体が短期間に4分の1近くになったわけではなく、レバレッジが掛かっているので不動産価格の下落以上にREITが値下がりしたことと、取引所取引なので換金売りが集中して「思わぬ安値」になってしまったことなどが考えられます。また金融危機時に破綻してしまったREITもあります。

 またREIT価格が下落すると予想分配率は当然に上昇します。金融危機時直後の2009年2月には平均の予想分配率が8%近くもありました。

 それでは現在のREITの予想分配率の3.4%は、投資するタイミングとしてはどうなのでしょう?

 繰り返しですがREITは利回り商品ではなく、国債利回りより「はるかに高い」といっても何の意味もありません。

 大変に大雑把な計算ですが、投資家からの資金と借入資金が「同額」と仮定し、借入金利を1%、運用報酬・各種管理費・租税公課などを合計0.8%と仮定すると、不動産からの収益(家賃収入と値上がり益)は3.0%しかないことになります。

 投資家からの資金を100とすると、借入れを100加えて200不動産を取得するので収益は6となり、運用報酬等の1.6と金利の1を支払うと、残りが3.4となります。

 いくら都心の割高な新築高層ビルに投資したとしても、収益が3%しかないことはありません。つまり不動産を「とんでもなく割高に購入している」か「運用報酬等がとんでもなく高い」か「魔術のようにどこかで収益が消えてしまう仕組みがある」のどれかでしょう。

 本誌は今までREITに投資したことがなく、投資したいと思ったこともなく、投資チャンスとは金融危機時のようなパニック時しかないと考えています。実際に金融危機時にも投資しなかったのは「パニック時にうまく運用してくれる」とも信じられなかったからです。

 「食わず嫌い」かもしれませんが、いまさら直そうとも思っていません。


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■闇株的見方 » 株式 | 2014.08.07
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